رویا از شما , ملک از ما
پیش فروش – پیش خرید – آپارتمان – ساختمان
طی سالهای طولانی منشا بسیاری از اختلافات و دعاوی ملکی نبود قوانین مناسب در این زمینه بوده است چرا که در طول حدود ۸۰ سال گذشته قانون مدنی مصوب مجلس شورای ملی و زمان پادشاهی احمدشاه قاجار بر دعاوی ناشی از خرید و فروش املاک حاکم بود و قوانین ملکی تغییر نکرده بود تا سال ۱۳۸۹ که قانون پیش فروش ساختمان که با تمام کاستی ها و نواقص تصویب شد.
تحلیل قانون پیش فروش آپارتمان – ساختمان
قانون پیش فروش آپارتمان و آیین نامه اجرایی آن با تمام کاستی ها و نواقص و ابهاماتی که دارد کور سوی امیدی به عزم شکل گرفته درخصوص به روزرسانی و قاعده مند کردن قوانین و مقررات بر معاملات املاک است.
حقوقدانان و وکلای دادگستری متخصص دعاوی ملکی و قراردادها و قضات محاکم حقوقی ضرورت وضع قوانین جدید در این خصوص را به خوبی درک میکنند چرا که قانون مدنی در باب قراردادهای خرید و فروش ملک بسیار کهنه و غیر کاربردی و ابتدای بود.
در ادامه تلاش میشود مختصری در باب قانون پیش فروش آپارتمان و آیین نامه اجرای آن توضیح داده شده و در نهایت متن قانون جهت استحضار مخاطبین گرامی آورده میشود.
تنظیم نگارش قرارداد به طور کلی و قراردادهای خرید و فروش املاک به طور خاص از نظر فنی و حقوقی واجد حساسیت و اهمیت فراوان بوده و خارج از حوزه تخصص مشاوران املاک و دلالان معاملات ملکی است و ضروری است که یک وکیل دادگستری با تجریه و متخصص در زمینه املاک و قراردادها به رونده انعقادقرارداد و تنظیم محتوای آن نظارت داشته باشد.
ای بسا مواردی که با تنظیم اصولی یک قرارداد و تحت نظر یک وکیل متخصص قراردادها طرفین درآینده از مراجع به محاکم و دادگاههای حقوقی بی نیاز شده و یا در صورت ضرورت و مراجعه هم، حقوق آنان به خوبی تامین میشود.چرا که در صورت مبهم بودن قرارداد قانونگذار تحلیل و تشخیص و تفسیر قرارداد را به قاضی و سلیقه و میل وی سپرده است و هیچ تضمینی نیست که تشخیص قاضی هم سو با قصد طرفین قرارداد و منافع آنها باشد.
نکات مهم تحلیل، بررسی، تفسیر قانون پیش فروش آپارتمان
۱- مفهم قرارداد پیش فروش ساختمان در ماده ۱ قانون تعریف شده و به نظر میرسد که پیش فروش صرفا از جانبه کسی که مالک رسمی زمین است ممکن باشد و نه از جانب سازنده که مالک نیست برای فروش قدرالسهم.همچنین در مورد فروش ملک توسط وکیل مالک اشکالی بنظر نمی رسد.
۲- سازنده در صورتکی سرمایه گذار هم باشد و مشمول تعریف بند یک ماده ۱ آن قانون بشود امکان پیش فروش دارد.
۳- مواردی که باید در قرارداد پیش فروش تصریح شود در ماده ۲ قانون آمده است. و سطر ماده ۲ و نحوه نگارش آن بر میاید که ذکر این موارد اجباری است.
۴- به جز بند ۱۰ ماده ۲ اشاره به سایر موارد منطقی و معقول است.شرط داوری گاهی فقط راهی است برای فرار طرف متخلف از انجام تعهد و رای و تصمیم داور لزوما موافق عرف و منظور قانون گذار نیست و ضرورتاً فصل خصومت نمی کند. البته شاید این مشکل تعیین داور در سیستم قانونی ما باشد که به نوعی بسیاری از اختیارات قاضی جهت صدور حکم به داور داده شده باشد.
۵- از بند ۴ ماده ۴ بر میاید که برای پیش فروش عملیات پی ساختمان باید خاتمه یافته باشد.و قبل از آن و به اصلاح روی خاک تا قبل از بنای قدیمی پیش فروش ممکن نیست.
۶- قرارداد پیش فروش مثل انتقال قطعی به موجب سند رسمی انجام میشود.ولی سند رسمی پیش خرید ساختمان به معنی مالکیت قطعی نیست.
۷- در صورتی که طرفین برای انجام تعهد خسارتی در نظر گرفته باشند مطابق همان عمل میشود و در صورت سکوت طرفین میزان خسارت مطابق ماده ۶ قانون تعیین خواهد شد.
۸- ماده ۷ قانون تکلیف افزایش و کاهش متراژ و ملاک محاسبه قیمت را مشخص کرده که به طرز پررنگی به ضرر مالک و سازنده نگاشته شده و البته به نفع خریدار چرا که مالک در طول انجام پروژه باید به نرخ روز مصاله خریداری نماید ولی خریدار برای محاسبه قیمت متراژه اضافه باید ملاک زمان عقد را رعایت کند.
۹- ماده ۸ به روشنی و برخلاف اصول و قواعد به ضرر فروشنده است و به صرف خرید خریدار را قربانی فرض کرده!
قانون پیش فروش آپارتمان
ماده ١ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب میشود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
١ـ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
٢ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
ماده ٢ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
۵ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
١٠ـ معرفی داوران
١١ـ احکام مذکور در مواد (۶)، (٧) و (٨) و تبصره آن، (٩)، (١١)، (١٢)، (١۴)، (١۶) و (٢٠) این قانون
ماده ٣ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده ۴ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (٩) این قانون
۴ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
۵ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (٣٠%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
ماده ۵ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
ماده ۶ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (٩) ماده (٢) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
١ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده.
٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (۵/ ٠%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (٩) ماده (٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده ٧ـ درصورتی که مساحت بنا براساس صورتمجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتیکه بیش از پنج درصد (۵ %) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (٩۵ %) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
ماده ٨ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
ماده ٩ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت میشود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده ١٠ـ درمواردی که بانک‌ها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.
ماده ١١ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (١٠ %) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده ١٢ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یکماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده ١٣ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید.
ماده ١۴ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰ %» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (١١) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (٢٠) این قانون نخواهد بود.
ماده ١۵ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده ١۶ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده ١٧ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده ١٨ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده ١٩ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
ماده ٢٠ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده ٢١ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص میشود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون ( ۱۰/۰۰۰/۰۰۰) ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰/۰۰۰/۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده ٢٢ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده ٢٣ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف میشود.
ماده ٢۴ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
ماده ٢۵ـ آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
اطلاع از ویژگی های یک وکیل خوب دعاوی ملکی
آیین نامۀ اجرایی قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۹۳
ماده ۱ – در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح به کار می‌روند:
الف ـ قانون : قانون پیش‌فروش ساختمان ـ مصوب ۱۳۸۹ـ .
ب ـ پیش‌فروشنده : مالک رسمی زمین یا سرمایه‌گذار یا مستأجر.
پ ـ مالک رسمـی زمین : شخصی که مطابق ماده (۲۲) قانون ثبت اسناد و املاک ـ مصوب ۱۳۱۰ ـ دارای سند رسمی مالکیت می‌باشد.
ت ـ مستأجر : شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره می‌باشد.
ث ـ سرمایه‌گذار : شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه‌گذاری می‌نماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می‌یابد.
ج ـ سند رسمی : سندی که بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار یا واگذارنده و منتقل‌الیه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد.
چ ـ عملیات پی ساختمان : عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی‌ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوار‌های باربر بر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع میشود.
ح ـ مهندس ناظر : شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش‌فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.
خ ـ گواهی اتمام ساختمان : برگه‌ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می‌گردد.
د ـ شناسنامه فنی و ملکی ساختمان : سندی که براساس بند (ز) ماده (۲۱) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ـ مصوب ۱۳۷۴ ـ و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر میشود.
ذ ـ هیأت داوری : هیأت موضوع ماده (۲۰) قانون.
ماده۲ ـ قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (۲) و (۴) قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پیش‌فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه وشهرسازی ظرف یکماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.
ماده۳ ـ سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی مکلف است ظرف (۲۴) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمی‌باشد.
ماده۴ – واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک، نام ومشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق می‌باشند، تهیه و ظرف پنج روزکاری به دفترخانه ارسال نماید. تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.
ماده۵ ـ کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه‌های موضوع قرارداد پیش‌فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستور‌العمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.
ماده۶ ـ در قرارداد پیش‌فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (۲) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.
بررسی و تحلیل آیین نامه قانون پیش فروش آپارتمان
⦁ هیات وزیران در جلسه هفتم خردادماه ۹۳ به پیشنهاد مشترک وزارتخانه های دادگستری و راه وشهرسازی و سازمان ثبت اسناد واملاک کشور و تایید قوه قضاییه و به استناد ماده (۲۵) قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان را تصویب کرد.
⦁ بر اساس این آیین نامه، قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق وتعهدات طرفین (پیش خریدار وپیش فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود وشرایط مقرر در مواد (۲) و(۴) قانون تنظیم ومنعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید وخلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام شود.
⦁ نمونه قرارداد پیش فروش، توسط سازمان ثبت اسناد واملاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه وشهرسازی ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار می گیرد.
⦁ واحد ثبتی نیز مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را بر اساس آخرین وضعیت ملک، نام و مشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق هستند تهیه و ظرف پنج روز کاری به دفترخانه ارسال کند.
⦁ بر اساس این آیین نامه، سردفتر اسناد رسمی هم مکلف است پس از تنظیم وامضای قرارداد پیش فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد واملاک کشور اقدام کند.
⦁ واحد ثبتی مکلف است در مدت ۲۴ ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند .در این مرحله ضرورتی برای ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نیست.
⦁ در این آیین نامه همه عوامل مربوط در ساخت سازه های موضوع قرارداد پیش فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستورالعمل های قانونی را در این زمینه رعایت کنند.
⦁ در این آیین نامه تاکید شده است که در قرارداد پیش فروش باید وضعیت واحد ، انباری، توقفگاه ،مشاعات و حقوق ارتفاقی وسایر موارد مندرج در ماده (۲) قانون مطابق با شناسنامه فنی وملکی ساختمان درج وتصریح شود.
⦁ همچنین ملاک محاسبه نهایی مساحت وقیمت با رعایت ماده (۷) قانون ، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.
⦁ در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش خرید می شود باید میزان سهم هر یک از پیش خریداران توسط دفتر اسناد رسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.
⦁ در تنظیم سند پیش فروش ، قیود و محدودیتهای مندرج در سند مالیکت پیش فروشنده هم باید در سند مذکور تصریح شود.
⦁ شهرداری ها وسایر مراجع قانونی ذیربط مکلف هستند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان ظرف یک هفته تعداد واحد های منظور در پروانه را به واحد های ثبتی محل وقوع ملک اعلام کنند .
⦁ بر اساس این آیین نامه در اجرای ماده (۱۲) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یکماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هر یک از طرفین ، پس از بازدید محل وتطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت , گزارش پیشرفت کار ودرصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند.
⦁ بر این اساس تقاضا وگزارش یاد شده باید در دونسخه تهیه وحسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد و چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده کند.بر اساس ماده دیگری از این آیین نامه پیش فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارتهای ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش خریدار واشخاص ثالث بیمه کند.
⦁ حداقل مدت بیمه نامه، تاریخ تحویل ساختمان وحداکثر آن مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار خواهد شد.
⦁ در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی وابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید در صورت بروز اختلاف مطابق ماده (۲۰) قانون وسایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.
⦁ بر اساس این آیین نامه پیش فروشنده تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنان می تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. پیش خریدار باید برای واگذاری حقوق وتعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ کند والامسوول پرداخت بها یا عوض قراردادخواهد بود.رضایت مذکور در مواد ۱۷ و۱۸ قانون باید کتبی وبا گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.
⦁ بر اساس مواد دیگری از این آیین نامه در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار(مستند به قبوض اقساطی موضوع بند ۱۶ ماده ۲ ویا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری) اگر پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نشود، چنانچه با تایید مهندس ناظر ساختمان ، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد وپیش خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید ، تنظیم سند به نسبت قدرالسهم او بلامانع می باشد؛ در این حالت پیش خریداربا پرداخت هزینه های مربوط و حقوق دولتی که برعهده پیش فروشنده است می تواند با جلب نظر هیئت داوران موضوع ماده ۲۰ قانون از محل وجوه مندرج در ماده ۱۱ قانون تامین واستیفا کند.
⦁ بر اساس تبصره این ماده تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفکیکی موردی امکان پذیر خواهد بود.
⦁ تنظیم قرارداد پیش فروش از طرف مستاجر یا سرمایه گذار و واگذاری حقوق وتعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش فروش است.
⦁ بر اساس این آیین نامه اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و۲۴ قانون رفتار خواهد شد.
⦁ وزارت راه وشهرسازی هم مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش می باشد و صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه توسط وزارت راه وشهرسازی تهیه خواهد شد.
⦁ رسانه های جمعی نیز جهت انتشار آگهی پیش فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست کننده آگهی مطالبه وشماره ، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند والا طبق ماده ۲۱ قانون اقدام خواهد شد.
⦁ در این آیین نامه وزارتخانه های راه وشهرسازی ، دادگستری و فرهنگ وارشاد اسلامی موظف شدند با همکاری سازمان های صدا وسیما وثبت اسناد واملاک کشور برای آشنایی و اگاهی مردم از مقررات والزامات قانون وآیین نامه و نحوه اجرای آنها به نحو مقتضی اطلاع رسانی کنند .
⦁ در این آیین نامه اعلام شده است ماخذ محاسبه حق الثبت موضوع ماده ۵ قانون، ماده ۱ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت ومصرف آن در موارد معین – مصوب ۱۳۷۳ – با اصلاحات بعدی می باشد.
⦁ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان در تاریخ بیستم خردادماه جاری از سوی اسحاق جهانگیری معاون اول رییس جمهوری ابلاغ شده است.
اطلاع از نکات مهم قرارداد بیع یا خرید و فروش
نمونه قرارداد پیش خرید آپارتمان (نیمه کاره در حال احداث)
۱- فروشنده : نام ……………… نام خانوادگی ……………… فرزند ……………… دارای شناسنامه ……………… صادره از ……………… به نشانی: …..
۲- خریدار : نام ……………… نام خانوادگی ……………… فرزند ……………… دارای شناسنامه ……………… صادره از ……………… به نشانی: …….
۳- مورد معامله:
تمامی ششدانگ یک دستگاه آپارتمان احداثی در پلاک ………. واقع در خیابان …………. که واقع در اشکوب دوم بر جنوب شرقی ساختمان می باشد و مساحت بنای مفید آن بطور تقریبی ……………… متر مربع است و در حال حاضر سفت کاری آن اتمام یافته و به رویت خریدار رسیده است و حدود مشخصات آن به نحوی که رافع هر نوع شبهه و ظن است برای طرفین معین و روشن می باشد. مساله تقریب مساحت و کیفیت تکمیل و مصالحی که باید مصرف شود به شرح آتی روشن شده است.
۴- ثمن معامله:
ثمن معامله بابت هر متر مربع مفید بنا پس از تکمیل به شرح و با مشخصاتی که ذیلا خواهد آمد ………. ریال معادل ……… تومان می باشد که پس از تعیین مساحد دقیق، مبلغ کل ثمن تعیین خواهد شد. مبلغ ……… ریال نقدا بابت ثمن معامله علی الحساب ضمن تنظیم این سند به فروشنده پرداخت و بین طرفین مقرر شد مابقی که با تعیین مساحت دقیق بنای مفید بر مبنای صورت مجلس تفکیکی مشخص خواهد شد در تاریخ ………. در صورت کامل بودن ساختمان به فروشنده پرداخت شود.
۵- شروط و توضیحات و تعهدات طرفین:
۱-۵- مصالحی که در تکمیل بنا به کار گرفته خواهد شد بشرح آتی است.
۱-۱-۵- کف سالن ها سنگ یا پارکت مرغوب از نوع ………
۲-۱-۵- کف اطاقهای خوب موکت دولتی.
۳-۱-۵- اسکلت کابینت های آشپزخانه، فلزی و درهای آنها چوبی.
۴-۱-۵- سرویسها نوع آرمیتاژ ایرانی.
۵-۱-۵- کلید و پریز ایرانی مرغوب از نوع ……
۶-۱-۵- شیرآلات و رادیاتورهای شوفاژ، ایرانی.
۷-۱-۵- کانال کشی کولرها با ایزولاسیون متعارف
۸-۱-۵- روکار آجری و پله ها سنگی
۹-۱-۵- درها و پنجره ها چوبی
۱۰-۱-۵- قرنیز دور اطاقها در اطاق خوابها و در سالن سنگ
۱۱-۱-۵- سویسها کاشی کاری تا سقف(با وان در یکی از دو سرویس)
۱۲-۱-۵- سیم کشی با لوله های ………
۱۳-۱-۵- پوشش سقف با ……..
۱۴-۱-۵- کف پارکینگ و انباری ………
تبصره- فروشنده مکلف است مشخصات فوق را به عنوان حداقل رعایت کند.
ضمناً در هیچ موردی کیفیت و کمیت مصالح به کار رفته در آپارتمان موضوع معامله نباید پست تر یا کمتر از مصالحی باشد که در سایر آپارتمان های ساختمان به کار می رود.
۲-۵- آپارتمان مورد معامله دارای یکباب انباری واقع در …….. به مساحت ……. متر و یکباب پارکینگ واقع در ………. به مساحت …….. و یکدستگاه شومینه منصوب در سالن است که قیمت آنها ضمن محاسبه قیمت متر مربع مفید آپارتمان محاسبه شده و خریدار بابت آن نباید جداگانه وجهی بپردازد. همچنین خریدار بقدرالسهم در کلیه مشاعات ساختمان- طبق قانون مالکیت آپارتمانها سهیم می باشد.
۳-۵- فروشنده متعهد است آپارتمان مورد معامله را حداکثر تا تاریخ ……… با توجه به ضوابط مندرج در شق۱-۵- تکمیل کرده و به خریدار تسلیم نمایند.
تبصره- منظور از تکمیل آنست که آپارتمان مورد معامله از نظر ظاهری و از لحاظ تجهیزات و لوله کشی و سیم کشی، آب و برق و وسایل گرمایش و سرمایش و نقاشی و نظافت نهایی کاملا قابل استفاده بوده و قسمتهای مشاعی نیز در شرایطی باشد که عرفا استفاده از آپارتمان عملی باشد. تعریف تکمیل، انباری و پارکینگ را هم شامل می شود.
۴-۵- در صورتیکه آپارتمان موصوف- به شرح شق۳-۵ در موعد مقرر تکمیل نشده باشد خریدار می تواند به حساب فروشنده و بشرح شق۱-۵ راسا اقدام به تکمیل نماید و هزینه های انجام شده را از اموال فروشنده تامین نماید. در اینحالت خریدار مکلف به تهیه ملزومات و تجهیزات به نرخ دولتی نمی باشد و چنانچه برای تکمیل بنا بیش از متری …….. ریال هزینه شود، فروشنده مکلف به تادیه خواهند بود.
۵-۵- اسقاط کافه خیارات منجمله غبن فاحش و افحش از طرفین به عمل آمد و مورد معامله پس از اجرای صیغه شرعی بیع در مقابل قبض قسمتی از ثمن و با تعیین اجل معین برای تادیه مابقی آن بشرح شق۴ به قبض و تصرف خریدار داده شد. سپس خریدار مورد معامله را در وضع موجود جهت تکمیل-امانتا- به قبض و تصرف فروشنده داد.
۶-۵- فروشنده مکلف است برای آپارتمان موصوف برق مستقل، آب لوله کشی، انشعاب گاز(در صورتیکه تا موقع تنظیم سند رسمی به منطقه گاز داده شود)، تاسیسات کامل شوفاژ (دیگ و مشعل و موتورخانه و غیره) تهیه نمایند و هزینه جمیع این موارد در قیمت محاسبه شده است.
۷-۵- طرفین مکلفند در ساعت ………. صبح روز ……… جهت ثبت رسمی این سند در دفترخانه شماره ……… تهران واقع در …….. حاضر شوند.
۸-۵- فروشنده مکلف است تا تاریخ فوق مقدمات لازم برای ثبت این معامله را اعم از تفکیک آپارتمان و تهیه مفاصا حسابهای مختلف و تهیه پاسخ استعلامات گوناگون فراهم نمایند. در صورت استنکاف فروشندگان خریدار می تواند در این مورد نیز طبق شق۴-۵ عمل نماید.
تبصره- چنانچه ساختمان خلاف داشته و تهیه مقدمات منوط به تعیین تکلیف و پرداخت جریمه مربوطه باشد، خریدار در این مورد نیز طبق شق۴-۵ می تواند عمل کند.
۹-۵- خریدار مکلف است در موقع حضور در محضر تتمه ثمن را بر مبنای مساحت مندرج در صورت مجلس تفکیکی و به ماخذ متری ……. ریال نقدا پرداخت کند.
۱۰-۵- در صورتیکه در تاریخ ………. آپارتمان مورد معامله با توجه به شق۳-۵ کامل و آماده تحویل نباشد فروشنده مکلف است بابت هر روز تاخیر در تحویل مبلغ ……… ریال به خریدار بپردازد. پرداخت این مبلغ رافع مسئولیت ایشان در تکمیل بنا و مسقط حق خریدار به شرح شق۴-۵ و تبصره شق۹-۵ نخواهد بود.
۱۱-۵- در موقع تنظیم سند رسمی پرداخت کلیه مالیاتها و عوارض و هزینه های مختلف بر عهده فروشنده است و خریدار فقط نصف خرج محضر را پرداخت خواهد کرد. در سند رسمی قیمت منطقه ای درج می شود.
۱۲-۵- در صورتیکه آپارتمان در موعد مقرر کامل و آماده تحویل باشد لکن مقدمات تنظیم سند رسمی فراهم نشده باشد، آپارتمان به تصرف خریدار داده می شود و خریدار مبلغ ………. ریال دیگر به فروشنده خواهد پرداخت. در این حالت طرفین تاریخ مشخص دیگری را برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی و تسویه حساب نسبت به تتمه تعیین خواهند کرد.
۶- این قرارداد در تاریخ ……… در ……… نسخه هر نسخه شامل …… صفحه و با اعتبار واحد بین طرفین امضا و مبادله شد.